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前10月各城卖地分化:一二线频破千亿 三四线成交下滑

2020-01-09

2019年头,房地产商场逐渐回温,但随着“因城施策、一城一策”在全国各级城市的贯彻落实,商场从“小阳春”逐渐降温。进入10月份以来,全国土地商场遍及呈现量价齐跌态势。

虽然如此,热门城市土地出让金规划依然不断改写前史同期纪录。据易居研讨院数据,前10月受监测的40城市中,土地出让金到达千亿元的有8个;华夏地产研讨中心计算则显现,到11月18日,土地出让金到达千亿元的城市已达12个。

那么,本年土地商场呈现出何种改变?哪些城市的土地买卖依然坚持热度?间隔年终仅有一个多月,各级城市供地及房企出资还将呈现哪些改变?

前10月土地商场量价齐跌

“初步计算,10月份全国300个城市土地住所用地供给规划超越1亿平方米,同比下降1.4个百分点,但成交规划同比下降挨近20%,10月份的供给节奏是有所放缓的。10月份全国300个城市住所用地,不管是供给仍是成交同比都有所下降,成交楼面价也是根本跌落。但依照常规,部分企业年末拿地动作较多,导致了土地溢价率开端呈现了小幅上涨的走势。”我国指数研讨院杭州分院副总经理高院生剖析以为。

易居地产研讨院月初发布的《10月40城土地商场月报》显现,本年10月,40城土地成交面积环比下降7.9%,移动均匀土地成交均价环比跌落3.8%,量价齐跌。其间,4个一线城市土地成交建筑面积环比下降36.8%;二线城市成交面积环比下降9.1%,地价环比跌落5.4%。特别是以南京、武汉为代表的热门二线城市,多宗地块以底价成交,土地商场凉意浓浓。

本年以来土地置办面积同比降幅较大也与去年同期基数较高有关,考虑到房企融资环境持续收紧,估计全年开发企业土地置办面积坚持负添加的态势没有悬念。

但易居研讨院智库中心研讨总监严跃进告知《每日经济新闻》记者:“即使单个城市呈现忽然火爆的状况,但从全国土地商场数据来看,大趋势仍是降温的,阐明当时企业仍是趋向慎重和保存,土地商场也不会显着反弹。”

更能反映商场冷热程度的成交溢价率在10月份持续下降。据易居方面计算,10月份40个典型城市土地溢价率为14.3%,较9月下降2.4%,现已接连4个月下降。

同策集团首席剖析师张雄伟剖析以为,“从企业出资的视点来讲,近期拿地前评价的净赢利要求比之前进步许多。以往在中心城市拿地,根本有着10%~12%的赢利要求,本年二季度有的企业率哪怕赢利5%、6%,甚至不挣钱都会拿地。但近期因为融资环境收紧、企业资金链严重,并且当时职业处于低谷期,所以房企为了操控危险,把赢利要求进步了。”

分城市来看,10月份一线城市中除了北京土地成交溢价率高于10%,广州仅为3%、上海和深圳为0%。40个典型城市中土地成交溢价率排名前5的城市别离为襄阳、东莞、沈阳、武汉和荆州,溢价率别离为44%、40%、33%、22%和22%。

但多位业界人士在承受《每日经济新》记者采访时表明,虽然商场走弱,但对房企而言却是稀少难得的拿地“窗口期”。

“咱们以为,从现在到下一年一二季度这个阶段,关于一二线中心城市的确是比较好的拿地窗口期。体现首要是各个城市呈现流拍和许多的底价成交,这代表着现在土地商场进入一个阶段性调整期,这种状况下是个比较好的拿地窗口期。”张雄伟说。

各城土地商场冷热不均

本年1~10月,40个典型城市土地出让金收入22097.6亿元,同比添加15.7%,增速回落1.5个百分点。因为各城市施行“一城一策”差异化调控,各城市在供地节奏、土地方针、商场环境上的差异造成了土地商场的分解。

其间,一线城市地价在2019年6月上涨较显着,首要是深圳、北京和上海土拍较热,溢价率一度别离到达48%、17%和23%。而10月份一线城市土地商场成交量下降显着,地价小幅跌落。

较为杰出的是二线城市的体现。本年2月份之后,厦门、南京、杭州、武汉和重庆等热门二线城市地价反弹显着。《易居快报之40城土地商场月报》指出,一方面是因为第一季度发债融资量较多,房企资金面较为宽松;另一方面是因为开发商拿地预期的改变——躲避三四线城市、向一二线城市搬运,一起一线城市供地量又比较少,热门二线城市成为首要的拿地目标。但进入下半年,在方针持续快速收紧的趋势下,土地成交量持续下降、地价涨幅不断收窄,9月涨幅转负,10月量价齐跌。

从供给量上看,据中指研讨院发布的数据,1~10月,北京、上海、深圳、天津、广州、南京、杭州、武汉8个城市供给量超越去年同期,其间天津、武汉、重庆别离以1302万平方米、807万平方米、743万平方米的供给量排名前三位。

与此一起,《我国300城市土地商场买卖情报》显现,10月份三四线城市全体供给添加,但成交总量下滑。300城中,三四线城市成交土地面积4561万平方米,环比削减27%,同比削减15%;土地出让金为1243亿元,环比削减21%,同比添加14%;土地均匀溢价率为10%,较上月下降0.3个百分点,比去年同期添加5个百分点。

三四线城市土地趋冷已是业界一致,土地流拍数量高企更是印证了这一趋势。高院生指出,“流拍率来看,10月份单月300个城市中共有52宗流拍,从流拍率到达7.8%,其间42宗出自三四线城市,10宗出自二线城市。如呼和浩特前段时间出让12宗地块,其间7宗流拍。由此看来,三四线城市土地商场‘遇冷’的状况愈加严峻,企业从安全性的视点更倾向于二线城市以及二线周边的城市。”

严跃进向记者剖析了两个天壤之别的三四线城市代表。包头作为三四线城市中较为强势的代表,近期地价改写前史记录,但在以往该城市体现并不杰出,阐明部分开发商包含碧桂园等的进入,使其地价上涨,一起溢价率也相应上涨较快。这也反映了当时西北、西南、西北和东北部分城市的兴起。

而无锡则恰恰相反,在2017~2018年商场体现较热,但当时管控比较严,土地商场呈现了显着降温。阐明调控现已显现出作用,是值得必定的,这关于整个商场具有活跃的含义。无锡跟包头体现天壤之别,商场走势也阐明晰不同城市的特征。

杭州昆明领衔卖地榜

事实上,不少城市每年都会拟定年度土地供给方案。在本年仅剩的一个多月里,本年的土地市方案完结得怎么了?

先看北京。本年7月,《北京市2019年度国有建造用地供给方案》发布,方案组织产品住所用地600公顷,下限为300公顷,这也是北京初次设定产品供给用房的下限。但据中指研讨院《我国300城市土地商场买卖情报》,到10月,北京共成功出让住所用地42宗,总建造用地面积近271公顷,入市宅地面积尚缺乏300公顷。

10月15日,北京三宗宅地会集入市,总面积约18.8万方米,单日揽金近百亿元。11月13日,北京亦庄经济开发区两宗限竞地块出让,总建造用地面积9.73万平方米,总成交价达73.52亿元。下月,北京估计将迎4宗宅地入市,总规划建筑面积48万平方米。

但北京本年土地商场具有必定的特殊性。我国指数研讨院土地云事业部副总经理刘韧坚剖析称,“2019年的特点是宅地成交楼面均价同比上升,可是溢价率同比下降。以三季度为例,北京宅地成交楼面均价25324元每平米,同比上涨22%,但均匀溢价率仅9%,较2018年同期下降13%,商场的降温比较显着。三季度以来,在楼市严控布景下,房企融资途径显着收紧,商场预期显着回调,房企拿地趋理性,宅地的商场热度持续回落。”

再看本年前10月土地出让金额排在第一的杭州。从本年5月起,杭州住所用地溢价率开端下滑,至8月份触底反弹,10月溢价率环比续增。10月份,杭州成交的9宗宅地中有7宗为溢价出让,均匀溢价率为21%,较上月添加8个百分点。中指研讨院方面剖析,下月杭州土地供给量估计将持续收窄,如无新方针发布赶紧调控,溢价率水平或将持续走高。

“在一二线城市傍边,杭州在曩昔3年的土地出让金额应该是最多,全体供给量也比较大。”张雄伟指出:“本年下半年从出售视点来讲,曩昔两三年的土地供给量大,所以商场压力应该是存在的。个人主张杭州应该适度削减土地供给量,或者是依据每个区域的供给状况差异,进行结构性地添加或削减。”

再如地处西南的昆明。在中指研讨院《2019年1~10月全国土地成交金额TOP10排行榜》中,昆明排在第10位,同比添加超越100%;位列规划建筑面积第一,同比添加85%。

关于昆明土地商场的炽热,严跃进表明,“仍是因为房企特别看好昆明。昆明地点的西南商场房地产开发出资数据显着超越前史数据和全国同类城市板块。近期海南商场体现欠好,部分需求进入到昆明、南宁和贵阳商场,特别是昆明和南宁,这两年特别是本年下半年体现十分显着。土地买卖热、地价廉价,也招引了许多房企去拿地。”

张雄伟以为,昆明因为方针约束较少,产品可以完结快速去化,因而房企都在进行布局,一旦有土地出让,成交状况便会比较活跃。但他一起指出,“应该仍是要操控一下土地供给节奏,除了揭露出让的地块,昆明还有许多的城中村改造、旧城改造的项目,后续必定也会流转到土地商场,导致整个商场供给量添加,所以需求适度操控土地的供给。”

刘韧坚依然看好二三线城市的出资时机。“二三线城市开发商会依据人口流入和企业流入状况加大投入,未来咱们信任三四线城市下一年仍是有必定的几率,依然是溢价平平的态势。可是二三线城市咱们信任仍是有很大时机持续坚持土地商场兴隆的态势。”


2019年头,房地产商场逐渐回温,但随着“因城施策、一城一策”在全国各级城市的贯彻落实,商场从“小阳春”逐渐降温。进入10月份以来,全国土地商场遍及呈现量价齐跌态势。

虽然如此,热门城市土地出让金规划依然不断改写前史同期纪录。据易居研讨院数据,前10月受监测的40城市中,土地出让金到达千亿元的有8个;华夏地产研讨中心计算则显现,到11月18日,土地出让金到达千亿元的城市已达12个。

那么,本年土地商场呈现出何种改变?哪些城市的土地买卖依然坚持热度?间隔年终仅有一个多月,各级城市供地及房企出资还将呈现哪些改变?

前10月土地商场量价齐跌

“初步计算,10月份全国300个城市土地住所用地供给规划超越1亿平方米,同比下降1.4个百分点,但成交规划同比下降挨近20%,10月份的供给节奏是有所放缓的。10月份全国300个城市住所用地,不管是供给仍是成交同比都有所下降,成交楼面价也是根本跌落。但依照常规,部分企业年末拿地动作较多,导致了土地溢价率开端呈现了小幅上涨的走势。”我国指数研讨院杭州分院副总经理高院生剖析以为。

易居地产研讨院月初发布的《10月40城土地商场月报》显现,本年10月,40城土地成交面积环比下降7.9%,移动均匀土地成交均价环比跌落3.8%,量价齐跌。其间,4个一线城市土地成交建筑面积环比下降36.8%;二线城市成交面积环比下降9.1%,地价环比跌落5.4%。特别是以南京、武汉为代表的热门二线城市,多宗地块以底价成交,土地商场凉意浓浓。

本年以来土地置办面积同比降幅较大也与去年同期基数较高有关,考虑到房企融资环境持续收紧,估计全年开发企业土地置办面积坚持负添加的态势没有悬念。

但易居研讨院智库中心研讨总监严跃进告知《每日经济新闻》记者:“即使单个城市呈现忽然火爆的状况,但从全国土地商场数据来看,大趋势仍是降温的,阐明当时企业仍是趋向慎重和保存,土地商场也不会显着反弹。”

更能反映商场冷热程度的成交溢价率在10月份持续下降。据易居方面计算,10月份40个典型城市土地溢价率为14.3%,较9月下降2.4%,现已接连4个月下降。

同策集团首席剖析师张雄伟剖析以为,“从企业出资的视点来讲,近期拿地前评价的净赢利要求比之前进步许多。以往在中心城市拿地,根本有着10%~12%的赢利要求,本年二季度有的企业率哪怕赢利5%、6%,甚至不挣钱都会拿地。但近期因为融资环境收紧、企业资金链严重,并且当时职业处于低谷期,所以房企为了操控危险,把赢利要求进步了。”

分城市来看,10月份一线城市中除了北京土地成交溢价率高于10%,广州仅为3%、上海和深圳为0%。40个典型城市中土地成交溢价率排名前5的城市别离为襄阳、东莞、沈阳、武汉和荆州,溢价率别离为44%、40%、33%、22%和22%。

但多位业界人士在承受《每日经济新》记者采访时表明,虽然商场走弱,但对房企而言却是稀少难得的拿地“窗口期”。

“咱们以为,从现在到下一年一二季度这个阶段,关于一二线中心城市的确是比较好的拿地窗口期。体现首要是各个城市呈现流拍和许多的底价成交,这代表着现在土地商场进入一个阶段性调整期,这种状况下是个比较好的拿地窗口期。”张雄伟说。

各城土地商场冷热不均

本年1~10月,40个典型城市土地出让金收入22097.6亿元,同比添加15.7%,增速回落1.5个百分点。因为各城市施行“一城一策”差异化调控,各城市在供地节奏、土地方针、商场环境上的差异造成了土地商场的分解。

其间,一线城市地价在2019年6月上涨较显着,首要是深圳、北京和上海土拍较热,溢价率一度别离到达48%、17%和23%。而10月份一线城市土地商场成交量下降显着,地价小幅跌落。

较为杰出的是二线城市的体现。本年2月份之后,厦门、南京、杭州、武汉和重庆等热门二线城市地价反弹显着。《易居快报之40城土地商场月报》指出,一方面是因为第一季度发债融资量较多,房企资金面较为宽松;另一方面是因为开发商拿地预期的改变——躲避三四线城市、向一二线城市搬运,一起一线城市供地量又比较少,热门二线城市成为首要的拿地目标。但进入下半年,在方针持续快速收紧的趋势下,土地成交量持续下降、地价涨幅不断收窄,9月涨幅转负,10月量价齐跌。

从供给量上看,据中指研讨院发布的数据,1~10月,北京、上海、深圳、天津、广州、南京、杭州、武汉8个城市供给量超越去年同期,其间天津、武汉、重庆别离以1302万平方米、807万平方米、743万平方米的供给量排名前三位。

与此一起,《我国300城市土地商场买卖情报》显现,10月份三四线城市全体供给添加,但成交总量下滑。300城中,三四线城市成交土地面积4561万平方米,环比削减27%,同比削减15%;土地出让金为1243亿元,环比削减21%,同比添加14%;土地均匀溢价率为10%,较上月下降0.3个百分点,比去年同期添加5个百分点。

三四线城市土地趋冷已是业界一致,土地流拍数量高企更是印证了这一趋势。高院生指出,“流拍率来看,10月份单月300个城市中共有52宗流拍,从流拍率到达7.8%,其间42宗出自三四线城市,10宗出自二线城市。如呼和浩特前段时间出让12宗地块,其间7宗流拍。由此看来,三四线城市土地商场‘遇冷’的状况愈加严峻,企业从安全性的视点更倾向于二线城市以及二线周边的城市。”

严跃进向记者剖析了两个天壤之别的三四线城市代表。包头作为三四线城市中较为强势的代表,近期地价改写前史记录,但在以往该城市体现并不杰出,阐明部分开发商包含碧桂园等的进入,使其地价上涨,一起溢价率也相应上涨较快。这也反映了当时西北、西南、西北和东北部分城市的兴起。

而无锡则恰恰相反,在2017~2018年商场体现较热,但当时管控比较严,土地商场呈现了显着降温。阐明调控现已显现出作用,是值得必定的,这关于整个商场具有活跃的含义。无锡跟包头体现天壤之别,商场走势也阐明晰不同城市的特征。

杭州昆明领衔卖地榜

事实上,不少城市每年都会拟定年度土地供给方案。在本年仅剩的一个多月里,本年的土地市方案完结得怎么了?

先看北京。本年7月,《北京市2019年度国有建造用地供给方案》发布,方案组织产品住所用地600公顷,下限为300公顷,这也是北京初次设定产品供给用房的下限。但据中指研讨院《我国300城市土地商场买卖情报》,到10月,北京共成功出让住所用地42宗,总建造用地面积近271公顷,入市宅地面积尚缺乏300公顷。

10月15日,北京三宗宅地会集入市,总面积约18.8万方米,单日揽金近百亿元。11月13日,北京亦庄经济开发区两宗限竞地块出让,总建造用地面积9.73万平方米,总成交价达73.52亿元。下月,北京估计将迎4宗宅地入市,总规划建筑面积48万平方米。

但北京本年土地商场具有必定的特殊性。我国指数研讨院土地云事业部副总经理刘韧坚剖析称,“2019年的特点是宅地成交楼面均价同比上升,可是溢价率同比下降。以三季度为例,北京宅地成交楼面均价25324元每平米,同比上涨22%,但均匀溢价率仅9%,较2018年同期下降13%,商场的降温比较显着。三季度以来,在楼市严控布景下,房企融资途径显着收紧,商场预期显着回调,房企拿地趋理性,宅地的商场热度持续回落。”

再看本年前10月土地出让金额排在第一的杭州。从本年5月起,杭州住所用地溢价率开端下滑,至8月份触底反弹,10月溢价率环比续增。10月份,杭州成交的9宗宅地中有7宗为溢价出让,均匀溢价率为21%,较上月添加8个百分点。中指研讨院方面剖析,下月杭州土地供给量估计将持续收窄,如无新方针发布赶紧调控,溢价率水平或将持续走高。

“在一二线城市傍边,杭州在曩昔3年的土地出让金额应该是最多,全体供给量也比较大。”张雄伟指出:“本年下半年从出售视点来讲,曩昔两三年的土地供给量大,所以商场压力应该是存在的。个人主张杭州应该适度削减土地供给量,或者是依据每个区域的供给状况差异,进行结构性地添加或削减。”

再如地处西南的昆明。在中指研讨院《2019年1~10月全国土地成交金额TOP10排行榜》中,昆明排在第10位,同比添加超越100%;位列规划建筑面积第一,同比添加85%。

关于昆明土地商场的炽热,严跃进表明,“仍是因为房企特别看好昆明。昆明地点的西南商场房地产开发出资数据显着超越前史数据和全国同类城市板块。近期海南商场体现欠好,部分需求进入到昆明、南宁和贵阳商场,特别是昆明和南宁,这两年特别是本年下半年体现十分显着。土地买卖热、地价廉价,也招引了许多房企去拿地。”

张雄伟以为,昆明因为方针约束较少,产品可以完结快速去化,因而房企都在进行布局,一旦有土地出让,成交状况便会比较活跃。但他一起指出,“应该仍是要操控一下土地供给节奏,除了揭露出让的地块,昆明还有许多的城中村改造、旧城改造的项目,后续必定也会流转到土地商场,导致整个商场供给量添加,所以需求适度操控土地的供给。”

刘韧坚依然看好二三线城市的出资时机。“二三线城市开发商会依据人口流入和企业流入状况加大投入,未来咱们信任三四线城市下一年仍是有必定的几率,依然是溢价平平的态势。可是二三线城市咱们信任仍是有很大时机持续坚持土地商场兴隆的态势。”




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