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颐和地产濒临崩盘:现金流几近枯竭 存活机会渺茫

2020-01-20

在间隔广州白云机场10分钟车程的白云区同和镇同泰路,座落着广州极负盛名的豪宅颐和山庄。开发这一楼盘的颐和地产,早已成业界公认的豪宅开发专业户。

在许家印还没踏入地产职业的时分,这家地产商就现已开端在广州制作大型豪宅楼盘。在2018年的“我国房地产百强企业名单”中,颐和位列百强榜第60位,在这之前,还曾接连上榜15年。

现在,这家以豪宅出名的地产商正阅历困难时间。11月14日,广东证监局对颐和地产及董事长何建梁下发了警示函,揭开其信息宣告以及债款方面的遮羞布。在这之前,颐和地产及其老板何建梁,已被列为失期被执行人。

风光一时的颐和地产,怎样走到现在的境地?从前百强房企是它、豪宅专业户是它,现在欠债难仍是它、沦为老赖也是它。

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7家违规遭警示

掀起许多谈论的那份《警示函》,将多年来占据地产百强榜的颐和地产身上的遮羞布一同扯了下来。

依据我国证监会广东监管局出具的《行政监管办法决议书》,颐和及其实控人何建梁因信息宣告和许诺失约被处以行政监管。

其间,在信息宣告方面,商场最为重视的是9大债款违约。证监会广东监管局指出,颐和地产触及9笔违约债款中,单笔数额均超越1000万元,算计金额超越50亿元。这是外界将颐和债款危机看得最清楚的一次。

许诺失约则在于三个方面:

未及时实行增信机制的相关约好和许诺。

未实行偿债方案的相关约好。

未实行相关方非运营性来往占款回款组织的相关许诺。

依据行政决议书。颐和地产“17颐和01”“17颐和04”两期债券的增信机制为该公司供给土地、房子等财物足值典当担保。颐和地产在两期债券相关征集阐明书中列出可选典当物详细情况,并约好“确保典当物价值掩盖本次债券本息余额不低于1.5倍”。但证监会广东监管局表明,到2019年5月31日,颐和地产仍未完结部分许诺。

表面上看,这份警示函好像仅仅揭开了信息宣告和失约两件事,但深化检查就能发现,《警示函》中字字句句直指颐和地产面对的核心问题:资金和债款。

揭露信息显现,到2019年6月末,颐和地产完成运营收入0.86亿元,同比下滑93.33%;归母净利润亏本1.09亿元,同比下滑203.28%。到2019年6月末货币资金只需2.92亿元。

这份成绩拿出来,说是不忍目睹也不为过。但收入下滑仅仅颐和困局的其间一个方面,另一边,颐和地产的总负债正急剧上升。

到2019年6月末,颐和地产总负债135.7亿元,主要以活动负债为主,其间一年内的短期负债13.37亿元,有息负债高达46.65亿元。

明显,以2.92亿元的货币资金,彻底无法掩盖高达13.37亿元的一年期负债。本年9月前后,颐和集团接连4次会集被列为失期被执行人,董事长何建梁同步被列入约束高消费名单,旗下公司诉讼缠身,查封、冻住许多。

百强房企的根基何故如此不胜?事实上,冰冻三尺非一日之寒,从颐和地产往日的开展轨道里,早已埋下今天祸殃之因。

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做豪宅上瘾的颐和

颐和地产的创始人何建梁,本来不是跟土地打交道的人。

何建梁结业于西安外国语学院英语系,在上世纪七八十年代,大学生还属百里挑一的高端人才。结业后,何建梁去了广州,在远洋运输公司做国际货轮、旅行客轮管事。

1980年,何建梁的身份从管事转化成了事务办理,他担任的正是我国第一条国际旅行客轮的酒店事务。

作业期间,他曾跟着一艘国际邮轮调查了全球上百个国家的旅行地产项目,才智到了各国的人文地貌以及酒店运营状况。

在改革敞开不久的我国社会中,他是为数不多见到过五颜六色的大国际的人,好像马云,在才智过国际的富贵之后,心也开端不安靖。

1992年,邓小平在深圳宣告“南边说话”,然后推动了我国掀起新一轮改革敞开的热潮,数不清的国企职工,遵从召唤下海经商,有着许多故事的许家印也是其间一员,这一年他怀揣2万元启航,只身一人来到深圳,拿着一份30多页的简历,往复于深圳的各个人才招聘商场。4年后他在广州兴办恒大。

在许家印启航南下的这一年,何建梁刚刚在广州兴办起颐和地产。从与水打交道,变成了与土地打交道。

颐和地产的第一个项目在广州白云山脚下,这是广州的最高峰。站在山顶能够俯视大半个广州城。何建梁在白云山北麓打造了颐和山庄。

这是一个不折不扣的豪宅项目。1999年开售时,这是广州第一个具有业主私家山顶公园的小区,这一项目也为颐和地产在广东当地打响了知名度。

颐和山庄的成功成为了颐和地产的基因——从此,颐和地产以豪宅出名。一时间就像是房产界的LV。

在界面推出的《2018我国房地产富豪榜》上,何建梁配偶以146亿元财富排名第40位,高于泰禾黄其森配偶以及SOHO我国潘石屹配偶等。

但是,颐和山庄未曾想到,房子毕竟不是奢侈品的包包。能够花几万买个包的有钱人一大把,但能拿出几个亿买套房还不眨眼的,并不多。

在广东商场的成功,唆使颐和地产往全国各地中小城市进发。在颐和地产官网上能够看到,除了广州及单个省会城市之外,其项目大多散布在三四线城市,如包头、台山、湖州、鞍山、银川等地。

但颐和地产忘记了一个问题:这些三四线城市一方面商场生长空间有限,且简单遭到宏观调控影响,与大城市比较,风险系数倍增。

颐和地产不只在三四线城市做豪宅,而且将这些宅子放在了间隔市区较远的当地。湖州的颐和山庄在太湖边的长兴县,间隔杭州市还有些间隔。

更大的问题是,高端豪宅项目本身并非刚需,无法像万科、恒大、碧桂园等完成快速周转,豪宅去化缓慢的特性,终究让坚持豪宅战略的颐和地产在房企规划化扩张的热潮中掉队。

有业内人士指出,豪宅项目一般去化率较低,报答周期长,在遭受楼市严调控时相较普通住所更简单面对资金周转不开的问题,因而颐和地产近期曝出债款危机并不令人意外。

不过,华夏地产首席分析师张大伟以为,豪宅项目尽管去化率低,但一般土地占比较低,利润率较高,只需开发商不随意转型,一般资金链仍是较为安全。

但是,颐和偏偏不是一个本分的开发商。

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转型:掉落的开端

也许是何建梁年轻时环游国际的阅历,让他对我国以外的国际充溢幻想。2012年,颐和地产开端了全球扩张。

当年,颐和地产在澳大利亚悉尼开发了Summer Court项目,这个项目是颐和在悉尼打造的复式精装公寓产品,接近悉尼主干道帕拉马塔路,间隔悉尼大学10分钟车程,间隔火车站5分钟步行间隔。总价45万澳元/套起,以其时汇率核算不到300万元人民币,首付30%,永久产权带土地所有权。

在颐和的许多宣扬中,都打出了“悉尼最易租借的复式精装公寓”概念,宣扬目的直指出资客,以及“以房养学”集体。颐和还声称,有专门的办理公司担任将物业租借和进行日常办理,而且确保物业的年租金净报答不低于6%。

对海外出资客来说,这样的宣扬有着巨大吸引力。很快,Summer Court项目便售罄。这次试水成功让颐和地产尝到了甜头。其时就在采访中表明,这仅是颐和地产海外开拓商场的第一步,未来颐和还将加大海外房产开发的力度。

新快报的报导称,颐和地产与非洲某岛国触摸,准备开发第二个海外项目。2013年,颐和地产确实开端了海外项目的广泛布局。其间除了美国波士顿和洛杉矶,还有非洲毛里求斯。

与此一起,颐和在国内开端了转型扩张。2015年开端,颐和地产创立“颐和家乡”子品牌,正式进军养老地产。后来还入局旅行地产、住所租借、教育等范畴。

颐和地产的掉落也由此开端。

无论是旅行地产仍是养老地产,都是“吸血”事务,在现阶段很难具有“造血”功用。

2017年,颐和在大本营广州的出售额不到2.8亿,在这个动辄数百亿上千亿的房地产江湖里,颐和的存在感弱小到简直不存在。

有一句话是这样说的,当你在厨房看到一只甲由时,那在你看不到的当地,必定还有一百只甲由。

在颐和地产身上,这句话相同适用,在跌出榜单这个小小的信号之下,是颐和地产从内部开端的堕落。

本年10月,花都颐和山庄曾被爆出门庭冷落,项目参谋更是坦言,该项目没有在售新房,在推的悦湖居组团M5、M6栋,还没拿预售证。参谋的说法是,“年末了,公司就不卖了,估计下一年再拿。”

这个占地1500亩的超级大盘,未来将如何处置,现在还不明亮。在颐和地产口中,这个项目是与机场集团的协作开发项目,但因为机场对该项目方案重组,新的协作方法还在洽谈之中。

又或许,这个被冠以“颐和山庄”之名的楼盘,不会再有当年长辈的荣光。

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促销财物求生,仍被本钱扔掉

在出售压力加大的一起,颐和开端促销财物。

2017年,颐和地产就将其坐落沈阳的颐和城项目出让予恒大。

2018年6月8日,珠江实业又布告以“股权+债款”的方式,出资广州东湛房地产开发有限公司不超越人民币4亿元,傍边增资0.65亿元取得花都颐和盛世项目公司约三成股份,剩下金钱作为债款出资款,年利率12%,告贷期限3年。

2018年,颐和地产的台山颐和项目卖给了地产接盘侠世茂,本年10月29日,广佛世茂官方大众号宣告,台山颐和项目已从头命名为世茂御泉十里,拟打造为湾区西岸的千亩宋泉文旅小镇。本来,这个项目为台山颐和温泉城,颐和地产拟出资50亿元打造。

促销财物之后,颐和曾取得一丝喘息之机。

上一年,我国指数研究院发布的“2018我国房地产百强企业名单”中,颐和地产居于60位。

时间短的苟生未能抢救颐和大厦之将倾。

2019年4月,颐和地产及其相关公司经过信业基金发行的卓异3号私募基金、经过中江信任发行的中江金龙86号先后呈现逾期。

信业卓异3号发行于2017年8月,经过交通银行广州五羊支行及西部信任合计向广州元阳房地产开发公司发放借款4.92亿,借款期限18个月,终究用于颐和大院等项目的建造。

其间,广州元阳房地产开发公司为颐和地产集团全资子公司,由颐和地产创始人及董事何建梁操控。

该项目容积率0.33,方案建造大户型类别墅产品。不过,因为方针收紧,商服用地建造类住所的项目遭到极大约束。该项目自2016年敞开样板间后,迟迟未能入市出售。

这些融财物品的逾期,让本钱商场对颐和逐步失掉决心。中债估值中心在颐和地产集团相关债券的中债商场隐含评级-债券债项评级由A+调整至BBB。

假如加上11月被出具警示函一事,能够看到一种趋势:本钱商场,好像正在抛弃颐和地产。

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现金流几近干涸,存活时机迷茫

进入2019年下旬,颐和地产躲藏的危机会集迸发。

这一次,颐和的问题更为严重。2019年9月11日,据颐和地产布告显现,因为现金活动性恶化,公司已存在2笔债券违约——“17颐和01”和“17颐和04”,规划高达10亿。

“17颐和01”和“17颐和04”是颐和地产2017年发行的两只私募债,当时余额分别为3.04和7.6亿元,总余额10.64亿元;期限为2+1年期,本应于本年8月4日和9月8日面对回售和付息。但终究未能准时兑付。

这笔债款违约,是颐和地产历史上初次债券违约。就像一个标志性事情,正式给颐和地产打上了问题房企的标签。

直白一点来说,颐和现金流现已几近干涸。

2019年9月,联合评级在盯梢颐和地产债券违约之后表明,到现在,颐和地产仍未宣告2018年年度审计报告等,因为无法获取盯梢评级所需的财务报告以及其他相关材料,决议停止对“17颐和01”和“17颐和04”的盯梢评级,并宣告上述债项的信用等级失效。

失掉商场支撑,又丢掉了金融机构支撑的颐和地产,还能撑多久?

2018年12月28日,在2019我国房地产全职业首领新年峰会上,何建梁在承受采访时表明,“房地产职业受方针影响十分大,能安全度过2018年就十分不简单了。”

在跌跌撞撞度过2018年后,颐和仍然无法安全度过2019。

责任编辑:张恒星 SF142

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